Las altas tasas hipotecarias, los altos precios de las casas y la incertidumbre económica influyen en la baja venta de viviendas.
Estados Unidos se encuentra en plena temporada alta de compra de vivienda, pero todo apunta a que el mercado se mantiene lento.
La actividad de contratación de viviendas disminuyó drásticamente en abril, a pesar de que los compradores tenían más opciones. Mientras tanto, compradores y vendedores se encuentran en una especie de estancamiento: más vendedores están publicando sus propiedades, pero los precios no han bajado mucho y los compradores se están volviendo más selectivos.
Las tasas hipotecarias no ayudan. Se han mantenido notablemente estables este año, oscilando entre el 6,8 % y el 7 %. La estabilidad de las tasas puede ser positiva porque los compradores saben qué esperar al financiar. Sin embargo, la estabilidad en niveles relativamente altos deja a muchos compradores potenciales fuera del mercado. Muchos compradores potenciales descubren que pueden alquilar una casa mucho más grande de la que podrían permitirse comprar.
“Hubo una ligera sensación de fracaso en el lanzamiento” esta primavera, dijo Hannah Jones, analista senior de investigación económica de Realtor.com. “Los altos precios de las viviendas persistieron. Las altas tasas hipotecarias persistieron. La incertidumbre económica aumentó. Todo esto se refleja en los datos de vivienda”.
No está claro qué se necesitará para revitalizar el mercado. Unas tasas más bajas sin duda ayudarían, pero hay pocas razones para pensar que volverán al 3% o 4% en el futuro cercano, salvo una recesión profunda. Las recesiones conllevan sus propias desventajas en el mercado inmobiliario, como un mayor desempleo que reduce la demanda y un aumento de la morosidad hipotecaria.
El crecimiento del precio de la vivienda ha superado la inflación salarial
Fuente: Yahoo Finanzas
Durante décadas, la apreciación del precio de la vivienda ha superado el crecimiento de los ingresos. En los últimos 25 años, el valor de las viviendas se ha más que triplicado. El mayor aumento se produjo entre 2020 y 2022, cuando las mudanzas pandémicas y las tasas hipotecarias ultrabajas impulsaron un frenesí de compras en todo el país.
Mientras tanto, los ingresos medios entre 2000 y 2023 no llegaron a duplicarse.
Las personas con hipotecas del 3% se aferran a ellas
Fuente: Yahoo Finanzas
En los últimos años, el mercado inmobiliario se ha visto estancado por lo que se conoce como el “efecto de bloqueo” de las tasas. Cualquiera con la suerte de tener una tasa hipotecaria inferior al 4% en un momento en que las tasas hipotecarias vigentes se acercan al 7% se resiste a renunciar a esa tasa baja al mudarse. Este efecto ha mantenido deprimida la oferta de viviendas en venta.
A medida que se alejan los tiempos de las hipotecas del 3% y el 4%, se espera que el efecto de bloqueo disminuya. Quienes compraron después de mediados de 2022 suelen tener tasas más altas que les resultan menos atractivas. Y algunas personas con tasas hipotecarias ultrabajas se ven en la necesidad de mudarse de todos modos, quizás por un nuevo trabajo o si están esperando un bebé. Sin embargo, a finales de 2024, más de la mitad de los propietarios de viviendas seguían manteniendo tasas inferiores al 4%.
“En general, los vendedores aún sienten la presión de sus bajas tasas hipotecarias”, afirmó Jones.
La oferta ha aumentado, pero los precios de lista no bajan
Fuente: Yahoo Finanzas
El inventario de viviendas en venta ha aumentado rápidamente en los últimos años, lo que ofrece a los posibles compradores más opciones de vivienda. Si bien el inventario no ha vuelto del todo a los niveles previos a la pandemia en todo el país, lo supera en ciertas regiones, especialmente en estados del sur y el oeste. Allí, la apreciación de los precios de las viviendas se está desacelerando y, en algunos casos, los precios están bajando directamente.
Sin embargo, en muchas partes del país, los precios siguen subiendo. Los precios de lista medios se mantienen cerca de máximos históricos. Esto, sumado al aumento de las tasas hipotecarias, deja a muchos compradores sin opciones de compra.
Algunos economistas prevén que los precios de las viviendas caigan a nivel nacional este año entre un 1% y un 2%, una pequeña ayuda en un entorno donde los precios han subido aproximadamente un 38% con respecto a los niveles previos a la pandemia.
Las altas tasas hipotecarias han reducido drásticamente el poder adquisitivo
“Todo se reduce a las tasas hipotecarias”, declaró Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, tras el peor abril desde 2009 en la actividad de contratación de viviendas. “Unas tasas hipotecarias más bajas son esenciales para que los compradores vuelvan al mercado inmobiliario”.
Una familia con un ingreso promedio en Estados Unidos de alrededor de $80,000 podría gastar cómodamente alrededor de $2,400 al mes en vivienda, según las pautas de asequibilidad convencionales. Si pagaran un enganche del 15% para la compra de su vivienda —aproximadamente el pago inicial promedio— podrían comprar una casa de hasta $543,000 con una tasa hipotecaria del 3%.
Pero si su tasa hipotecaria es del 7%, su poder adquisitivo se reduce a $356,000. Eso es menos que el precio promedio actual de una vivienda. Con las tasas hipotecarias actuales, la persona con ingresos promedio no puede permitirse comprar la vivienda promedio.
Comprar rara vez ha sido tan caro como alquilar
Fuente: Yahoo Finanzas
¿Qué puede hacer un comprador que no puede pagar? En muchos casos, la solución es alquilar. Históricamente, comprar una vivienda ha costado más que alquilarla, considerando el mantenimiento, el seguro y otros supuestos “costos ocultos” de la propiedad. Sin embargo, tras la pandemia, la prima por ser propietario comenzó a subir rápidamente junto con los precios y las tasas hipotecarias.
Históricamente, comprar una primera vivienda costaba en promedio $233 más al mes que alquilar una unidad comparable. A finales de 2024, esa prima superaba los $1,000 al mes, según John Burns Research & Consulting. Para que los costos de ser propietario de una vivienda vuelvan a la prima promedio histórica, las tasas hipotecarias tendrían que bajar al 3.75%.
En declaraciones del miércoles, el presidente de la Reserva Federal, Jay Powell, reconoció los desafíos del mercado.
“Tenemos una escasez de viviendas a largo plazo, y también tenemos tasas altas en este momento”, dijo Powell. “Creo que lo mejor que podemos hacer por el mercado inmobiliario es restablecer la estabilidad de precios de forma sostenible y crear un mercado laboral sólido”.